부동산을 보유하다 보면 재산세 외에 종합부동산세(종부세)가 추가로 부과될 수 있습니다. 특히 고가 주택이나 다주택자는 세금 부담이 크게 늘어나기 때문에, 종부세 과세 기준과 계산법을 정확히 아는 것이 필수입니다. 이번 글에서는 종합부동산세 기준 금액, 과세 대상, 계산 방법, 절세 팁까지 자세히 정리했습니다.
✔ 종합부동산세란?
종합부동산세는 1가구가 보유한 일정 금액 이상의 주택, 토지 등에 부과되는 국세입니다.
- 재산세와 별도로 고가·다주택 보유자에게 부과
- 과세 기준은 주택 공시가격 합계 기준
- 세율은 주택 수, 조정대상지역 여부, 보유 기간 등에 따라 달라짐
💡 포인트: 종부세는 단순 재산가액이 아닌 과세 기준 금액과 공제액을 고려해야 실제 부담 계산 가능
✔ 종합부동산세 과세 기준 금액
구분1가구 1주택2주택 이상 / 조정대상지역비고
| 과세 기준 | 11억 원 초과 | 6억 원 초과 | 공시가격 기준 |
| 과세 대상 | 주택, 토지 | 주택, 토지 | 조정대상지역 여부 확인 필수 |
| 공제 항목 | 기본공제 | 기본공제 + 장기보유공제 가능 | 1가구 1주택자 최대 11억 공제 |
💡 TIP: 1가구 1주택이라도 공시가격 11억 원 초과 시 종부세 대상
✔ 종합부동산세 세율
주택 수과세표준 구간세율
| 1주택 | 11억 ~ 30억 | 0.6% ~ 1.2% |
| 1주택 | 30억 초과 | 1.2% ~ 3.2% |
| 2주택 이상 | 6억 ~ 30억 | 0.6% ~ 2% |
| 2주택 이상 | 30억 초과 | 2% ~ 6% |
💡 포인트: 다주택자, 조정대상지역 주택일수록 중과세율 적용
✔ 종합부동산세 계산 공식
종부세 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 세율 − 세액공제
- 1가구 1주택: 기본공제 11억
- 다주택자: 기본공제 6억
- 세액공제: 기납부 재산세 일부 반영
✔ 종합부동산세 계산 예시
1. 1가구 1주택
- 공시가격: 15억 원
- 기본공제: 11억
계산:
과세표준 = 15억 − 11억 = 4억
세율 0.6% 적용 → 4억 × 0.006 = 240만 원
2. 2주택자, 조정대상지역
- 공시가격 합계: 20억 원
- 기본공제: 6억
계산:
과세표준 = 20억 − 6억 = 14억
세율 2% 적용 → 14억 × 0.02 = 2,800만 원
✔ 종합부동산세 절세 전략
- 공시가격 확인: 공시가격 발표 전후로 보유 전략 검토
- 1가구 1주택 공제 활용: 기본공제 최대 11억 적용
- 다주택자 매도·임대 전환 전략: 조정대상지역 고가 주택 중과세 최소화
- 장기보유공제 활용: 5년 이상 보유 시 일부 세액 공제 가능
- 세무사 상담: 고가·다주택 보유자일수록 정확한 계산 필수
✔ 거래금액별 종합부동산세 예시
주택 수공시가격 합계기본공제세율종부세
| 1 | 15억 | 11억 | 0.6% | 240만 원 |
| 2 | 20억 | 6억 | 2% | 2,800만 원 |
| 3 | 35억 | 6억 | 4% | 1억 1,600만 원 |
종합부동산세는 단순 세율 적용이 아니라 주택 수, 공시가격, 공제 항목, 조정대상지역 여부 등 여러 요소가 복합적으로 작용합니다. 미리 계산하고 전략을 세우면 예상치 못한 세금 부담 없이 안정적으로 부동산을 관리할 수 있습니다.